В свежем обзоре решений ФАС Северо-Западного округа мы решили уделить время спорам, связанным с недвижимой собственностью. Так как они занимают весомое место в арбитражной практике и затрагивают разные стороны взаимоотношений в бизнесе - аренда, продажа- и производство.
1. Предмет недвижимой собственности возможно заложить вне зависимости от земельного надела, на котором он расположен
В случае если нежилая недвижимая собственность, находящаяся в паевой собственности, была передана в ипотеку без указания в контракте о залоге права аренды на земельный надел, на котором она находится, то контракт ипотеки не может быть признан ничтожным на этом основании. Так решил ФАС Северо-Западного округа.Суть спора
Между комитетом имущества и коммерческой структурой был заключен контракт на соинвестиционных условиях на аренду земельного надела для осуществления соинвестиционного проекта по проектированию и выстраиванию предмета нежилой недвижимой собственности. После постройки предмета и сдачи его в эксплуатацию право собственности на него в установленном законом режиме было произведено регистрацию за компанией. Эта компания реализовала иной долю в сумме 3/5 в праве собственности на предмет.Управлением Росреестра было произведено регистрацию право собственности на долю в сумме 3/5 в праве общей долевой собственности на предмет в установленном законом режиме. После чего компания заключила с банковской компанией контракт займа с залоговым обеспечением в виде данной доли в предмете недвижимой собственности. Согласно с условиями этого договора займодавец обязался представить заемщику финансовые средства в сумме 300 миллионов рублей, а заемщик вернуть полученный займ и оплатить проценты за пользование им в сумме 10% годовых.
Контрактом займа было предусмотрено, что выполнение обязанностей по нему обеспечивается залогом принадлежащей заемщику доли в сумме 2/5 в праве общей долевой собственности на предмет, и вдобавок закладной на это имущество. Организация-займодавец имела возможность наложить судебное взыскание на заложенное имущество во добровольном режиме (согласно с контрактом залога и закладной), в случае нарушения заемщиком его обязанностей.
Управлением Росреестра в ЕГРП была введена запись об ипотеке в адрес кредитной организации.Заём был получен полностью, но компания свои обязанности выполнять остановила. Исходя из этого заимодавец отправил заемщику притязание о досрочном возврате займа и оплате процентов за пользование займом. Указанные притязания компания оставила без внимания, исходя из этого заимодавец обратился с иском в арб суд.
Суд постановил стребовать с заемщика задолженность по кредитному контракту. Помимо этого, заимодавец, ссылаясь на задержку заемщиком платежей согласно соглашению займа и невозможность во добровольном режиме наложить судебное взыскание на предмет залога, обратился в арб суд с подобающим заявлением в суд. Компания в ответ на это подала встречный иск о признании контракта залога ничтожным, потому, что он не предусматривает право залога аренды земельного надела, на котором размещён предмет.
Судебное Решение
"судебным вердиктом" инстанции первого уровня, сохранённым силу распоряжением Тринадцатого ААС , встречный иск был отклонен, а исковые притязания заимодавца удовлетворены полностью. Было наложено судебное взыскание на заложенную по ипотечному контракту долю в сумме 2/5 в праве на предмет недвижимой собственности, находящиеся в собствености должнику. арб суд Северо-Западного округа распоряжением от 14.08.2015 N Ф07-5023/2015, N Ф07-5743/2015 по делу N А56-57115/2014 оставил судебные вердикты невысоких инстанций в силе и согласился с выводами арбитров.Так, по нормам статьи 329 ГК РФ выполнение обязанностей может обеспечиваться, например, неустойкой, поручительством, залогом. В статье 69 закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимой собственности)» установлено, что ипотека здания либо сооружения разрешается лишь с одновременной ипотекой по тому же контракту земельного надела, на котором находится это здание либо сооружение. В случае если залогодатель владеет земельным наделом на праве аренды, то при ипотеке находящихся на данном земельном наделе зданий либо сооружений заложенным считается и право аренды земельного надела. При ипотеке нежилого помещения заложенными наровне с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю часть в праве собственности на общее имущество в здании и часть в праве собственности на земельный надел, либо же права соарендатора данного земельного надела.
Но, в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах употребления закона о залоге" содержатся пояснения о том, что при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного надела, на котором размещено это нежилое здание, или принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Так как к покупателю такого помещения итак переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания. Так, суды пошли к обоснованному выводу о том, что ипотечный контракт отвечает притязаниям актуального на текущий момент нормативного правового положения, а потому в соотношении со статьей 168 ГК России не может быть обьявлен нелегетимным.
2. В земельном наделе, который находится под предметом недвижимой собственности, доли не выделяются
В случае если земельный надел был сформирован для постройки и эксплуатации здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, то выделение в нем долей идёт вразрез притязаниям актуального на текущий момент нормативного правового положения. Об этом напомнил арб суд Северо-Западного округа.Суть спора
Компании по правам собственника принадлежат: земельный надел и нежилое здание, и вдобавок часть в сумме 1852/4011 в праве общей долевой собственности на соседний земельный надел.Этим же земельным наделом, соответственно выписке из ЕГРП , владеют еще одна компания и 3 ИП .На этом земельном наделе размещено здание, в котором размещено пару вторичных объектов недвижимости: четыре конторы, ресторан, водомер и мастерская сантехника. Компания внесла предложение иным собственникам земли подписать проект соглашения о перераспределении земельных участков. По условиям проекта, с целью завершения права общей долевой собственности компании, методом выдела принадлежащей ему доли из названных земельных участков формируются земельные наделы N 1 и 2 соответственно схеме перераспределения участков, созданной кадастровым бюро. Но коллективные собственники не дали согласие на таковой выдел долей, исходя из этого компания обратилась в арб суд с иском.
Судебное Решение
Суды первой и апелляционной инстанций определили, что земельный надел сформирован для умыслов постройки и эксплуатации расположенного на нем здания, относящегося к числу распознанных объектов достояния культуры, в котором одно из помещений принадлежит компании по правам собственника. Исходя из этого, ссылаясь на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, и вдобавок пункт 2 статьи 54 закона «Об предметах достояния культуры (монументах истории и культуры) народов РФ» отказали подателю иска в удовлетворении требований предъявленных заявителем, отметив, что оснований для завершения режима паевой собственности на этот земельный надел не имеется. Кассационная инстанция - арб суд Северо-Западного округа в распоряжении от 20.07.2015 N Ф07-4750/2015 по делу N А56-50534/2014 не отыскал оснований для отмены принятых судейских актов.Арбитры подчернули, что по нормам пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными наделами предметы следуют судьбе земельных участков, кроме случаев, установленных федеральн
Комментариев нет:
Отправить комментарий